Номинация
Снести нельзя построить

Присуждается за лучшее освещение работы рынка недвижимости и выявление фактов архитектурного бандитизма

"Комоды" в законе

Объекты культурного наследия, которые в Белгороде можно пересчитать по пальцам, конечно же, нужно спасать от разрушения. И здорово, когда находятся инвесторы. Смущает только одно: работа по привлечению этих самых инвесторов почему-то ведётся властями в "партизанском" ключе. Так может ли конкуренция быть "здоровой"?

"Комоды" в законе

По улицам комод водили

Несколько месяцев назад белгородские соцсети взорвала новость о том, что на Гражданском проспекте, недалеко от городской администрации, в отреставрированном историческом здании бывшего кинотеатра «Орион» свои двери вскоре откроет третья по счету кофейня «Комод». Новость взбудоражила умы общественности, конечно же, не самим фактом открытия точки общепита (мало ли у нас ресторанов и кофеен открывается и закрывается). Стали известны условия долгосрочной аренды помещения первого этажа – за один рубль в год за квадратный метр. Легко посчитать: 437 квадратов – 437 рублей годовой арендной платы на ближайшие 25 лет. Манна небесная, не иначе.

«Что ж это творится на святом Белогорье? – запричитала местная блогосфера. – Не успел «Комод» застолбить помещение детской библиотеки в центровом проходном месте возле парка Победы, как ему, словно из рога изобилия, сыплются новые преференции – символическая аренда в 1 рубль. И снова в самом центре, где коммерческая аренда на первых этажах зданий стартует от тысячи рублей за квадратный метр общей площади в месяц, а франчайзи платят до трех тысяч за квадрат».

Больше всего участников дискуссионных баталий возмутил тот факт, что власти в эпоху бюджетного дефицита даже не попытались извлечь для родного бюджета пользу. А ведь могли бы объявить аукцион на льготную аренду помещения с начальным (минимальным) размером арендной платы в 1 рубль, и желающих в нем поучаствовать наверняка было бы немало. Даже с учетом затрат на реконструкцию предложение сверхпривлекательное, ведь по рыночным ставкам белгородские предприниматели за аналогичную площадь в центре платят арендодателям порядка 400 тысяч рублей в месяц или почти 5 миллионов в год.

Факт столь щедрой арендной «благотворительности» показался любопытным редакции «Бизнес-Класса», поэтому мы попытались разобраться в этой щекотливой ситуации.

В дебрях переписки

Скажем сразу, и инвесторы-участники реставрационного процесса, и контролирующие органы на личные встречи и устные комментарии шли неохотно. Точнее, вообще никак не шли. В поисках истины мы вынуждены были отправить письменные запросы в три инстанции: департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, УФАС России по Белгородской области и региональную прокуратуру. Последние два ведомства мы вдобавок попросили провести проверку.

Что удалось выяснить. Здание бывшего городского кинотеатра «Орион» по адресу: г. Белгород, пр. Гражданский, 61 находится в областной собственности. Оно закреплено на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением культуры «Белгородский государственный музей народной культуры». Конечно же, инвестор (о нем чуть позже) ремонтировал памятник истории и архитектуры под музей народной культуры не из альтруистических побуждений. Согласно действующему законодательству, физическое или юридическое лицо, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, имеет право на льготную арендную плату.

Правительство области в 2014 году издало положение №295-пп об особенностях предоставления в аренду принадлежащих государству объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Именно в этом положении и фигурирует льготная арендная плата в один рубль за квадратный метр в год на срок от 5 до 49 лет. В этом же документе (правда, в его первой редакции) говорилось и о том, что договор аренды в отношении объекта культурного наследия заключается по результатам конкурсов или аукционов. В последствие этот пункт положения региональными поправками (постановлением правительства Белгородской области № 322-пп) трансформировался в «бесконкурсный» порядок предоставления помещений в аренду в случае их предоставления в аренду по государственной преференции.

Реставрацией здания занималось ООО «Трансюжстрой-ПГС». 3 сентября 2015 года этому застройщику передали на реконструкцию историческое здание в соответствии с заключенным инвестиционным контрактом на освоение земельного участка по строительству жилья в центре Белгорода по ул. Харьковская. От комментариев по поводу предоставленных преференций, сроков окупаемости реставрационного проекта руководство ООО «Трансюжстрой-ПГС», к сожалению, отказалось.

Объем затраченных застройщиком денежных средств, по информации, предоставленной департаментом имущественных и земельных отношений, составил 107 млн 789 тысяч рублей. Бюджетные средства к реставрации объекта не привлекались, хотя изначально планировалось потратить на эти работы 121,2 млн рублей, предусмотренные долгосрочной целевой программой «Государственная охрана и сохранение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Белгородской области на 2012-2016 годы.

Согласно отчету инвестора ООО «Трансюжстрой-ПГС», на объекте было полностью заменено кровельное покрытие, реставрирована и усилена кирпичная кладка стен, восстановлена гидроизоляция фундамента, устроена отмостка по периметру здания, усилены аварийные конструктивные элементы, полностью заменены деревянные окна и двери, произведен ремонт внутренних помещений.

8 декабря 2016 года Трансюжстрой-ПГС и музей народной культуры подписали акт приема-передачи здания после реконструкции. Каких-либо имущественных прав на данный объект недвижимости у застройщика не имеется. Внутренние работы на первом этаже здания не проводились, так как эти площади были определены для возможного предоставления в аренду с целью привлечения «другого инвестора», следует из ответа департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области.

Просто взял и написал

Этим «другим инвестором» оказался ИП Жерновой Федор Евгеньевич, известный в местных предпринимательских кругах как директор и учредитель ООО «Фабрика информационных технологий», генеральный директор «ФИТ-Софт», «ФИТ-Интеллект», «Центр инноваций «Потенциал», базирующихся на базе БГТУ им. Шухова, президент АНО «Развитие», разработчик и оператор по сервисному и техническому обслуживанию «Белгородского парковочного пространства».

В последнее время Федора Жернового магнетически тянет к культуре. 27 сентября 2016 года Минкультуры России заключило с ООО «Фабрика информационных технологий» государственный контракт на 54,5 млн рублей на оказание услуг по технической поддержке и наполнению контентом интернет-портала «Культура.рф». Теперь вот реконструкция части площадей объекта культурного наследия в историческом центре Белгорода. Правда, здесь уже обошлось без всяких открытых и даже закрытых конкурсных процедур. Предприниматель просто изъявил желание и беспрепятственно получил в долгосрочную 25-летнюю аренду первый этаж музея народной культуры площадью 437 кв. метров.

Как следует из ответа на запрос, после размещения соответствующей информации на сайте департамента имущественных и земельных отношений поступило единственное предложение субъекта малого предпринимательства на заключение договора аренды для организации книжного клуба с местами общественного питания, которое в последствие и было удовлетворено.

Федеральный закон «О защите конкуренции» не нарушен, следует из ответа УФАС России по Белгородской области. Согласно пункту 1 части 3 ст. 20 данного закона, получено письменное согласие антимонопольного органа о передаче объекта в аренду без проведения торгов. Не находит никаких нарушений процедуры и региональная прокуратура. Как сообщил начальник отдела по надзору за соблюдением федерального законодательства Александр Латынин, действующим законодательством не установлена обязанность органов государственной власти каким-либо образом распространять информацию, в том числе путем опубликования, о возможном предоставлении преференции. Преференция предоставляется на основании заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства и расценивается мерой государственной поддержки.

Обычный бизнес

Перед отправкой материала в печать нам все-таки удалось получить расширенный комментарий от Федора Жернового, касающийся запуска реставрационного проекта. Как выяснилось, формат заведения будет совмещенный – книжный клуб & городское кафе. Уже сейчас в заведении находится порядка 25000 книг, и планируется регулярно пополнять полки новыми изданиями. «Мне в свое время книги дали очень много возможностей для саморазвития. Поэтому такой формат хоть и не совсем выгоден для бизнеса, но мне он кажется правильным. Надеюсь, что благодаря интерьеру и формату городского кафе мы сможем сделать так, чтобы горожане читали больше книг. Планируем проводить различные тематические мероприятия и встречи. Безусловно, очень важно соседство с музеем. Мы давно в рамках проекта 2do2go работаем с организаторами мероприятий, среди которых очень много учреждений культуры. Я знаю, насколько велик потенциал развития у музеев в стране. Уверен, что мы поможем музею народной культуры с маркетингом и продвижением в молодежной среде», – подчеркнул предприниматель.

Что же касается затрат, итоговая цифра вложений составит порядка 40 млн рублей. Процесс, по словам Федора Жернового, еще идет: «Нам достались голые стены без инженерных коммуникаций. Первоначально провели экспертизу технического состояния и совместно с подрядчиком провели дополнительные работы по усилению несущих конструкций. Базовый проект заменили на индивидуальный, учитывающий особенности здания, его историю и соседство с музеем, а также условие размещения книжного клуба и общее зонирование помещения. Особенно непросто было найти кирпич для использования в интерьере. Сначала пытались отчистить тот, что был изначально, но получалось недостаточно красиво. Поэтому пришлось искать, откуда можно привезти уже готовый материал. В итоге сейчас у нас используется в интерьере кирпич 19 века, подчеркивающий историческую значимость здания и соседство с музеем. Фактически все, что сделано в помещении, сделано специально под концепцию сочетания книжного клуба и кафе: от мебели до света. Все делали до мелочей, понимая, что находиться в таком здании – немалая ответственность. Дополнительно был проведен комплекс работ по обустройству части инфраструктуры музея. Мы даже сейчас с экспозицией немного помогаем: сделали и разместили в зоне входа выставочные стеллажи».

Как отмечает Федор Жерновой, данный проект инвестиционно выгодным мероприятием пока назвать сложно, ссылаясь на то, что гарантий заработка никто не дает. Предприниматель рассчитывает, что процесс окупаемости займет до 10 лет с учетом благоприятных экономических условий. По словам Федора, это обычный бизнес, только с высоким порогом стартовых инвестиций и набором ограничений, связанных со значимостью объекта.

Конечно же, нас интересовал вопрос, как предприниматель узнал о самой возможности взять объект в льготную аренду, если сам проект нигде не афишировался. Вот что он рассказал редакции: «Впервые я эту информацию встретил, по-моему, на сайте госохраны объектов культурного наследия. Сейчас зашел: там даже пункт меню соответствующий есть».

Наша справка

Кинотеатр «Орион», расположенный на Гражданском проспекте, 61, был построен в 1910 году. Здание входит в перечень памятников истории и архитектуры, охраняемых государством. В разные годы там располагались кинотеатр, Дом искусств, Дворец Труда и театр. В 1941 году там дислоцировался штаб 299-й стрелковой дивизии, сформированной в Белгороде. С 1983 по 2007 годы – Белгородский государственный художественный музей. На время капитального ремонта туда переезжала Белгородская государственная универсальная научная библиотека.

 

Уважаемые члены жюри, войдите и оцените
работу по 10-бальной системе голосования:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Все работы представленные в номинации